Baubegleitung mit Dipl.-Ing. für Architektur Rothenburg Berlin Bewertung als Baubegleiter in google my business

Handy: 0171 421 3111

Anfragen zu Baubegleitung von Kunden an den Baubegleiter

In Kürze wird die Firma Musterhaus, Berlin für mich eine Doppelhaushälfte in Ludwigsfelde errichten.

Ich habe mich auch schon mit meinem Nachbarn kurzgeschlossen, da ich voraussichtlich bis Mitte des Jahres nicht in Deutschland sein kann.

Deshalb benötige ich auch jemanden der der Baufirma etwas auf die Finger schaut und checkt, ob auch wirklich alles wie geplant, in der entsprechenden Qualität verbaut wurde.

Normalerweise könnte ich das denke ich selbst, aber da ich ja nicht vor Ort sein kann?

Ich möchte natürlich (wie alle Kunden) ein günstiges Sorglospaket. Aus meiner Sicht/Erfahrung sollten

• Bodenplattenisolierung,
• Betonieren des Kellers (mit sauberer Aussensiolierung und geraden Kellerschächten),
• Sauberes Einfüllen mit keinem Schrottmaterial,
• Mauerqualität,
• Dachstuhl und Dachrinne,
• Dachgaube (Isolierung, Fenster, Rollo),
• Sauberes Verputzen,
• Fenster, Fensterbleche,
• Dachausbau (saubere Isolierung, Folie und Rigips),
• Montage von Sanitär,
• Innentüren,
• gerader Estrich,
• Isolierungen

Mein Nachbar und ich würden das in einem Paket vergeben. Die Bauabschnitte sollten nahezu zeitgleich mit den selben Themen bearbeitet werden. Damit sollte es für uns dann auch etwas günstiger werden.

weitere Referenzen & Bewertungen:

Als Bauüberwacher bin ich bis zur Schlüsselübergabe zur Bauabnahme für fachgerechte Bauüberwachung in Berlin, sowie auch in Potsdam und Brandenburg tätig. Meine Referenzen siehe auch Info Potsdam unter google business , als Dipl. Ing. (FH) für Architektur Rothenburg. Ich begleite Sie damit beim Bauen von Berlin bis Brandenburg & Potsdam.

Der Fachausdruck ist baubegleitende Qualitätsüberwachung BQÜ – im Volksmund hat sich das einfache Wort Baubegleiter eingebürgert.

Bauvertrag & Bauleistungsbeschreibung prüfen

Vor Abschluß eines Bauvertrages empfehle ich, aus meiner Praxis von über 80 Gutachten am Landgericht Potsdam eine unabhängige Konsultation eines Fachmannes zu machen.
Meine Leistung vor Baubeginn:
Prüfung der Bauleistungsbeschreibung, sowie des Bauvertrages auf Vollständigkeit und Qualität. Je früher Sie damit beginnen, desto mehr Zeit haben Sie für die Verhandlungen.
Hier erreichen Sie Baugutachter Schmalfuss, den Gründer von Schmalfuß & Partner persönlich chef@bausachverstaendige.info

Anforderungen an Bau- und Leistungsbeschreibungen:

Die „Mindestanforderungen “ regeln im Detail, was Bauverträge alles beinhalten sollten. Da die Mindestanforderungen keine Gesetzeskraft besitzen, sollten Bauherren darauf drängen, sie als Grundlage des Bauvertrags so konkret, wie möglich festschreiben zu lassen. Eine gute Beschreibung führt alle Leistungen und Materialien sowie deren Preise auf. Unvollständige Angaben bergen ein hohes Risiko, da der Anbieter nur verpflichtet ist, die im Vertrag erwähnten Arbeiten auszuführen. Deshalb ist es unerlässlich, die Baubeschreibung sorgfältig zu kontrollieren. Wir prüfen Ihre Baubeschreibung auf Inhalt und technische Fehler (Kosten ab 500€ – online per pdf).
Oft fehlen Teilleistungen, wie etwa die Erdabfuhr, Ausbauarbeiten (Fliesen, Spachtel, Maler, Gerüst Außenanstrich, Treppenpodest) welche Sie selbst organisieren und extra bezahlen zu müssen.

Allgemeine Regeln der Technik oder DIN-gerecht?

Die DIN-Normen hinken dem Regelwerk manchmal hinterher, können veraltet oder falsch sein. Besser rausnehmen aus dem Vertrag. Auf jeden Fall nicht gleichzeitig mit DIN vereinbaren oder aber die konkrete DIN benennen.
Allgemeine Regeln der Technik: Diese Regeln kennt jeder, der auf dem Bau arbeitet. Sie haben sich baupraktisch bewährt und entsprechen dem Stand der Technik. Besser also rein in den Vertrag.

Aufstockung Einfamilienhaus:

Bei einer Aufstockung können wir Sie in allen Phasen des Bauens begleiten und beraten. Das beginnt in der Planungsphase, welches System infrage kommt und endet bis zur Bauabnahme.

Außenanlage und Abdichtung der Terrassentür:

Der Bauherr meint in guter Absicht, das können wir doch selbst. Aber dazu zählt dann auch die Terrasse, einschließlich eventueller Trittstufen und Höhenfestlegungen für den Erdstoff, die Geländeregulierung die Anfüllung des Mutterboden. Hat man da einmal ja gesagt, so wird einem möglicherweise auch noch die Terrassentürabdichtung (ewige Schwachstelle ist Abdichtung der Terrasse und der Terrassentür) aufs Auge gedrückt. Diese gehört aber vom Leistungsumfang zum Rohbauunternehmen. Die mögliche undichte Terrassentür ist ein Standardmangel, wie hier im Video:

Balkonabdichtung – fehlender Balkon Notüberlauf:

Jeder Balkon sollte eine Regenrinne und ein Fallrohr als Regenablauf incl. haben. Bei einer Kontrolle des Bauvertrages fiel mir auf, dass der Balkon ohne Regenrinne und Fallrohr „frei“ entwässern sollte. Dem Bauherrn wurde mit 2.000 € ein Aufpreis/ Nachtrag für das nachträgliche Anbringen berechnet. Das ist auch eine Art, wie man schnelles Geld verdient.

Bauablaufplan:

Jeder Vertrag sollte exakte Datumsangaben für den Baubeginn und das Fertigstellungsdatum (Übergabetermin) enthalten. Terminabsprachen sind in jedem Falle schriftlich zu fixieren. Nur so bekommt der Bauherr Planungssicherheit und kann, im Falle einer Verzögerung den Bauträger für zusätzliche Finanzierungs-, Miet- oder Hotelkosten haftbar machen. Jeder Vertrag muss einen exakten, detaillierten, chronologischen Bauablaufplan enthalten.

Bauabnahme: 4 Augen sehen mehr als 2 Augen, also nehmen Sie einen Baugutachter zur Bauabnahme mit.
Die Bauabnahme sollte ihnen, laut VOB 10 Tage vorher angezeigt werden.

Bauberatung Baubeginn – Voraussetzung

Baugrubenaushub Bodenplatte:

Baugenehmigung, Bauwasser & Baustrom (vielleicht vom Nachbarn), Bautoilette, Baucontainer, wo soll der Mutterboden hin?, Fundament für Hauseingangstreppe nicht vergessen zu machen.

In vielen Bauverträgen wird vor Baubeginn keine Aussage über den Verbleib der Aushubmassen getroffen. Dieses Problem wird in einigen Verträgen nicht einmal erwähnt. Die Erdaushub verbleibt somit auf dem Grundstück und muss vom Bauherren entsorgt werden. Er muss ein geeignetes Transportunternehmern finden und den Abtransport des Aushubs aus eigener Tasche bezahlen. Teuer wird es, wenn der Bodenaushub konterminiert oder nicht tragfähig ist. Der Bauherr steht dabei unter Zeitdruck, denn der Aushub behindert unter Umständen den weiteren Bauablauf. Es kann zu Behinderungen anderer Gewerke kommen. Also, Aussagen zum Bodenaushub und Bodenqualität in den Bauvertrag! Dies ist Bestandteil unserer Bauberatung.

Bauherrenhaftpflicht

erhalten Sie bundesweit über Haftpflichtversicherer. Schützten Sie sich bei Bauvorhaben, durch Beratung zu z.B. Feuerrohbauversicherung. Die Broschüren zum sorglosen Bauen fordern Sie bitte an.

Bauleiter:

Die Baufirmen oder Bauträger stellen dem Bauherrn im Vertrag einen Bauleiter. Das schreiben die Landesbauordnungen so vor. Der Bauleiter muss sogar namentlich im Vertrag benannt werden. Der Begriff Bauleiter ist für den Bauherrn in dem Falle irreführend, denn dieser Bauleiter steht im Dienste des Bauträgers und wird bei Streitigkeiten automatisch Partei für den Bauträger ergreifen.. Er wird im Zweifelsfall immer die Interessen des Bauträgers vertreten. Da der Bauleiter immer mehrere Objekte betreut steht er ständig unter Zeitdruck und kann sich nur wenig um die Qualität des Einzelobjektes kümmern. Kontrolle und somit Bauqualität sind für den Bauherrn äußerst wichtig. Deshalb wird empfohlen, für alle Bauvorhaben , einen eigenen unabhängigen Baubegleiter hinzuziehen, der ihnen hilft, den Überblick zu bewahren und die Rechte des Bauherren durchzusetzen.

Bauthermografie
Sie können mit Bauthermografie & Wärmebildern Wärmebrücken und Heizungsverluste aufspüren.

Bauobjektbeschreibung:

Große Bedeutung im Bauvertrag hat die Objektbeschreibung. Was dort vereinbart wird, muss geliefert werden. Neben der Art, Aufteilung und Bauweise des Hauses und konkreten Herstellerangaben müssen in der Objektbeschreibung auch wichtige Dinge wie zum Beispiel der ebenerdige Zugang bzw. die barrierefreie Nutzung des Hauses vereinbart werden. Gleiches gilt für Energiekennwerte und die Schallschutzmaßnahmen.

Bauschutt und Restbeton sollte die Baufirma wieder mitnehmen und nicht auf Ihrem Grundstück belassen. Das sollte im Vertrag stehen.

Behinderung und Unterbrechung (Schlechtwetterklausel):

In Bauverträgen wird oft der Begriff „amtlich anerkannte Schlechtwetterlage“ benutzt. Dieser Begriff ist irreführend, denn offiziell gibt es diesen Begriff gar nicht. In vielen Fällen wird „Schlechtwetter“ aber gerne von Baufirmen als Entschuldigung für Bauverzögerungen genutzt. Für diverse Arbeiten am Bau gibt es in der Tat „schlechtes Wetter“. Verschiedene Baumaterialien dürfen nicht bei kalten Temperaturen verarbeitet werden, andere nicht bei großer Hitze. Werden die Verarbeitungsrichtlinien der Hersteller nicht beachtet, sind Baumängel die unausweichliche Folge. Exakt beurteilen kann das nur ein Bausachverständiger. Diesen sollte der Bauherr im Zweifelsfall kurzfristig zu Rate ziehen. Damit der Bauherr nicht von all zu viel „Schlechtwetter“ überrascht wird, sollte im Vertrag unbedingt stehen, dass wegen „Schlechtwetter“ keine Ausfalltage vereinbart werden (VOB B 2019 § 6/2). Jeder Schlechtwettertag muß sofort dem Bauherren gemeldet werden. Ist das Wetter wirklich zum Weiterbauen nicht geeignet, dann wird der ausgefallene Tag der Bauzeit offiziell hinzugerechnet.

Bodengutachten

 Ein Bodengutachten zu einem moderaten Preis erhalten Sie europaweit über einen Architekten-Haftpflichtversicherer AIA (Euromaf), als den größten europäischen Spezialversicherer auf dem Gebiet Bau. Sie schützt bei Bauvorhaben, durch Beratung zu
Bauherrenhaftpflicht & z.B. Feuerrohbauversicherung.

Bodenplatte + Treppenfundament

geht meist gut, da hier viel kontrolliert wird (Vermesser, Statiker, nächstes Gewerk). Achten Sie bei Ihrem Fertighaus darauf, dass die Unebenheiten nicht zu Ihren Lasten gehen.
Mit dem Restbeton der Betonpumpe können Sie in letzter Minute das Treppenfundament der Eingangstreppe kostenlos gießen. Das Treppenfundament der Eingangstreppe wird immer vergessen oder nicht geplant oder auf Sie abgewälzt. Ein Treppenfundament brauchen Sie immer, um Setzungen zu vermeiden.

Blower Door Test:

wichtig, ich mache den Test nur mit Partnerbüros, dieser Test entscheidet über die Heizkosten der nächsten Jahre (1500€ oder 800€), Kosten ~ 500€ zusammen mit Thermografie, geht nun auch mit Spezialkamera im Sommer. Manchmal bieten Baumärkte Discount an.

Wir arbeiten auch mit Windmessern und Rauchgas, Zugluft auf zu spüren.

Circa-Angaben:

Nicht alle Maße lassen sich bei Vertragsabschluss genau festlegen. Ca.-Maße sollten Bauherren allerdings nur dort akzeptieren, wo Toleranzen erträglich sind. Bitte nicht akzeptieren beim Fertigstellungstermin oder bei der Wohnflächenberechnung.

Dachgeschossausbau:

Beim Dachgeschossausbau passieren die meisten Baumängel, welche zu späteren Bauschäden und hohen Betriebskosten führen können. Lassen sie den fachgerechten Dachgeschossausbau durch einen Blower door Test überprüfen. Hierbei werden Wärmeverluste geprüft. Einige Bauträger haben diesen Test schon im Standardprogramm.

Dachfenster schräge VELUX:

Immer wieder Pfusch am Bau. Verdeckte Baumängel an der Fensterleibung vom Veluxfenster, Wärmeverluste und später Schimmel!

Ursache: meist passt keine Dämmung mehr in die Fensterleibung, da das Loch zum Einbau zwischen den Dachbalken zu klein bemessen wurde.
Oft Schimmel am Veluxfenster: Meist betrifft das die alten Fenster vor 1994, vor der WSV 94.

Dunstabzugshaube, Loch im Mauerwerk:
Vergessen, hinterher ruiniert es den Niedrigenergiestandard oder es führt zu Tauwasserausfall in der Küche. Besser weglassen, wenn Fensterlüftung vorhanden ist.

Duschabtrennung, Duschwand, Duschtür:
Diese Bauelemente werden immer vergessen. Der nachträglicher Einbau verteuert die Baumaßnahme. Manche Bauherren sind zu Beginn noch etwas unsicher bei der Auswahl und schieben die Entscheidung leider zu Ihren Lasten auf.

Einrichten der Baustelle:
Anlass für Streitigkeiten bildet immer wieder Art und Umfang der durch den Bauherren zu erbringenden Baustelleneinrichtung. Vertraglich ist exakt zu definieren: Was stellt der Bauträger zur Verfügung, was muss der Bauherr auf eigene Kosten veranlassen? Genau geregelt werden sollten im Bauvertrag die nötigen Geräte zur Bauausführung, die Lagermöglichkeiten auf dem Grundstück, den Bauzaun, die Bautür, die Zufahrten und die Standplätze für den Baukran, das Zwischenlager für den Erdaushub, die Bereitstellung von Baustrom und Bauwasser sowie die Bereitstellung eines Toilettenhäuschens und die Bauschuttbeseitigung.

Elektroinstallation:

Im Bauvertrag muss genau beschrieben sein, was der Bauherr für sein Geld an Leistung bekommt. Das ist leider nicht immer der Fall. Nachrüstungen sind dann die Folge. Nachrüstungen sind mit Mehrkosten verbunden. In den Bauvertrag gehört deshalb eine detaillierte Beschreibung der geplanten Elektroanlage. Es sollten sowohl konkrete Angaben zur Anschlussleistung und Einspeisung, als auch der Anzahl der Stromkreise festgelegt sein. Dabei geht es auch um Unterscheidung nach Gerätestromkreisen, Steckdosenstromkreisen, Drehstromkreisen.

Eventuell vorgesehene Bus-Installationen und Schutzsysteme müssen genau beschrieben werden. In den Bauvertrag gehören ferner die elektrotechnische Ausstattung der einzelnen Räume mit der Anzahl der Schalter, Steckdosen und Anzahl der Lichtauslässe.
Kleiner Tipp: Kabel für die 5-Kanal TV- & Musikanlage sollten beim Bauen vom Elektriker mit verlegt werden, dann stören sie später nicht.

Energieeinsparverordnung/Energiepass:

Für alle neu errichteten Gebäude, wie auch für die Sanierung von Altbauten, gilt die Energieeinsparverordnung. Bauträgerverträge sehen die Ausführung des geplanten Hauses nach den Richtlinien der geltenden Energieeinsparverordnung (EnEV) vor. Ob ein Haus wirklich nach den Vorschriften des Gesetzes gebaut wird, das kann nur ein Bausachverständiger prüfen. Wärmebrücken werden versehentlich eingebaut, da die Gebäude in handwerklicher Arbeit entstehen. Die Folge sind Heizverluste, welche vermeidbar wären und Ihre Heizkosten in die Höhe treiben.

Entwässerung:

Ohne Entwässerungsplanung könnte sein, dass Ihnen die Kellerlichtschächte bei Starkregen voll laufen. Manchmal sind diese in der falsche Höhe. Ich komme gern zu Ihnen, um den Wasserschaden aufzunehmen. Falls Sie rechtzeitig eine Versicherung über Elementarschäden abgeschlossen haben, übernimmt die Versicherung den Schaden auch.

Erstellen von Planunterlagen:

Zu jedem Bauvorhaben, auch zu einem Schlüsselfertighaus gehören exakte Baupläne. Die Erarbeitung der Planunterlagen sollte Teil des Vertrages und in den Hauskosten enthalten sein. Benötigt werden: Zeichnungen und Berechnungen entsprechend den Vorschriften der jeweiligen Landesbauordnung und der Bauvorlagenverordnung. Werkpläne im Maßstab 1:50 und nicht nur 1: 100 (zu klein), Werk- und Installationspläne für die Haustechnik (Sanitär, Heizung, Lüftung) sowie Baugrundgutachten.

Exakte Angaben zum Gebäude:

Zur detaillierten Objektbeschreibung zählen unter anderem genaue Angaben über die Gebäudeabmessungen, sowie die Bruttogeschossfläche (BGF). Ferner auch die Wohnfläche (WFL), als auch die Nutzfläche (NF) nach DIN 277 und Berechnungsverordnung. Ebenso die Anzahl der Vollgeschosse mit Keller und Dachgeschoss, sowie die Anzahl der Räume und die exakten Fertighöhen in den einzelnen Räumen.

Farbanstrich der Fassade:

Siliconharzfarben helfen Energie zu sparen, da sie schneller trocken sind. Ferner nehmen sie weniger Wasser auf und dämmen damit besser.

Fallrohre:

Nach Bauvertrag gehen die Fallrohre bis zur Oberkante (OK) des Geländes. Mehr ist im Preis nicht inbegriffen. Für den Anschluss ans öffentliche Leitungsnetz (oder die eigene Zisterne) ist der Bauherr zuständig. Ferner muss er diese Anschlüsse beantragen und auch bezahlen. Ein teures, zeitaufwändiges Problem.

Filigrandecken & Malerarbeiten:

Der Bauherr will durch Eigenleistung Geld sparen und übernimmt die Malerarbeiten. Dabei wird übersehen, dass die Stöße der Filigrandecken noch gar nicht gespachtelt wurden. Spachtelarbeiten sind dann auch plötzlich Malerarbeiten. Jedoch sind die Spachtler gefragte Leute am Bau. So etwas kann man nicht selbst machen und wird teurer.
Oft haben diese Filigrandecken Risse, welche Sie zusätzlich spachteln müssen.

Fertighaus bauen

Falls Sie schnell fertig sein wollen, dann bitte auch Baubegleitung beim Fertighaus. Aber passen sie auf die winddichte Schicht auf und lassen Sie einen Blower door oder einen preiswerten Rauchgastest machen.

Fertighäuser sind besser geworden, als früher. Keller nicht vergessen!

Fertigstellungsbürgschaft/ Kosten 0,3% des Kaufpreises/Vertragserfüllungsbürgschaft:

Eine Vertragserfüllungsbürgschaft ist eine Garantie dafür, dass das Häuschen überhaupt und nahe zu ohne Mängel fertig wird. Falls Ihr Bauunternehmer in Konkurs gerät, so können Sie diese Bürgschaft von der Bank ziehen. Das ist eine keine lohnende Angelegenheit für die Banken/Versicherungen. Aber für Sie als den Bauherrn ist es heutzutage ein Muss. Sie schützen damit auch Ihren Architekten und müssen nicht „unschuldige“ in die Gesamtschuldnerische Haftung nehmen.

Festpreis:

Prüfen Sie genau, welche Leistungen der Festpreis einschließt. Sonst kann es hinterher zu Überraschungen kommen: Zum Beispiel, dass Sie die Erschließungskosten des Grundstücks zusätzlich bezahlen müssen. Erst wenn Ihnen alle Angaben vorliegen, können Sie eine risikofreie Finanzierung sicher stellen und Zusatzfinanzierungen vermeiden.

Fenstereinbau prüfen

Nachträgliche Prüfung Einbau

Gesimskasten:

Das Streichen des Gesimskasten wird oft aus der Baubeschreibung herausgenommen. Ferner dann dem Bauherr in Eigenleistung (Malerarbeiten) aufgedrückt. Das Gerüst ist dann leider schon abgebaut, was Mehrkosten bedeutet.

Gewährleistungsbürgschaft:

Falls der Bauträger in Insolvenz gerät, so ist Ihre Garantie weg. Also besser abschließen, denn die Versicherungen kalkulieren das ganz genau. Das schützt Sie vor versteckten teuren Mängeln z.B. Mängel an der Kellerabdichtung, Abdichtungsmängel, Mängel an der Isolierung.

Grundstücksgröße:

Bauträger bauen in der Regel keine Einzelhäuser, sondern meist mehrere Häuser auf einem Baufeld. Somit werden die Grundstücksgrenzen erst nach der Fertigstellung markiert. Hieraus resultiert, dass in vielen Verträgen die Grundstücksgrößen nur ungenau angegeben werden. Auf solch eine Vorgehensweise sollte sich der Bauherr nicht einlassen. Im Vertrag bestehen Sie auf exakten Angaben zur Grundstücksgröße. Prüfen Sie dies später auch, sonst bleiben Sie unter Umständen auf einem kleineren Grundstück sitzen.

Gründung, auch für Passivhaus

Eine gute Option:
energie- und materialoptimiert mit Schotter aus Schaumglas

Bodenplatte herstellen

Vor dem Herstellen der Bodenplatte macht die Baufirma nicht berechtigt Mehrkosten geltend.

Die Herstellung der Bodenplatte ist unter der Voraussetzung idealer Bodenbedingungen im Preis inbegriffen. Ideale Bodenbedingungen liegen aber in den seltensten Fällen vor. Natürlich muss zu Lasten des Bauherrn nachgebessert werden. Dies bietet dem Bauträger eine weitere Möglichkeit, unter dem Mantel der Termintreue den Bauherren unter Zeitdruck zu setzen und mit dem Hinweis auf den Bauablauf zusätzlich zur Kasse zu bitten.

Unter der Bodenplatte sollte immer ein Kiesbett sein. Bei vorhandenem Baugrund: SANDBODEN entfällt das Kiespolster. Also lassen Sie sich auch eine Vergütung vom Bauunternehmen für diese Einsparung geben.

Hauseingangstreppe bzw Podest vor der Eingangstür

Der Bauherr meint in wieder guter Absicht, das können wir doch selbst. Dabei denkt er nicht an Treppenfundament und den Anschluss der Abdichtung. Mehrkosten sind auch erforderliche Geländeregulierungen durch Anfüllen bis zur Treppe und der Einbau des Mutterbodens.

Oft wird diese Eingangstreppe vom Bauträger sogar im Plan gezeichnet, jedoch wird diese Treppe nicht geliefert. Sie fällt unter Außenanlagen, welche der Bauherr selbst macht. Diese Treppe sollte mit in die Baubeschreibung hinein. Sie kostet mit Fundament ~ 2 bis 5 T€. So viel, wie eine Baubegleitung. Verhandeln Sie also besser! Oder lassen Sie uns das checken.
Falls Sie das Fundament für das Podest vor der Eingangstür vergessen, kann es zu Abrissen und Setzungen an der Fassade kommen.

Tipp vom Baubegleiter: Nehmen Sie Restbeston für das Treppenfundament, immer an die gleiche Stelle kippen. Darauf kann der Landschaftsunternehmer die Treppe oder das Podest aufbauen!

Häuser aus Holz:

Holz als ökologischer Baustoff erfreut sich in letzter Zeit großer Beliebtheit. Details zum Holzhaus fehlen aber oft im Bauvertrag. Die Holzart und die Güteklasse muss im Bauvertrag beschrieben sein. Wie wird. z. B. die Oberfläche von Fenstern behandelt?
Tipp: je dunkler die Lasur, desto länger hält das Holz.

Innenwände:

Ein normales Einfamilienhaus hat auch Innenwände. Dabei muss im Bauvertrag exakt festgeschrieben werden, wie die Innenwände beschaffen sein werden. Dabei ist zwischen tragenden und nicht tragenden Innenwänden zu unterscheiden. Die Bauart und Materialangabe (zum Beispiel, Porenbetonmauerwerk, Holzrahmenkonstruktion usw.) müssen im Vertrag genau beschrieben werden, da sie auf den Schallschutz Auswirkungen haben

Kauf eines Reihenhauses:

Falls Sie das hören beim Kauf: „Sämtliche anderen Objekte seien bereits verkauft.“ Diese Information entspricht nicht immer der Wahrheit. Der Verkäufer will damit den angehenden Bauherren zur schnellen Kaufentscheidung drängen. Hier ist Vorsicht geboten! Prüfen Sie als Käufer unbedingt, ob in dem abzuschließenden Kaufvertrag die Klausel enthalten ist, dass mit dem Bau der Häuser erst begonnen werde, wenn alle Reihenhäuser verkauft seien. Ein Vertrag mit dieser Klausel darf nicht unterschrieben werden.Falls tatsächlich erst einige Häuser verkauft sind, so kann es unter Umständen sehr lange dauern, bis alle Häuser verkauft sind und mit dem Bau begonnen wird. Sie gingen aufgrund der Aussagen des Verkäufers davon aus, dass sofort nach Vertragsabschluss mit dem Bau seines Reihenhauses begonnen wird. Solche manchmal jahrelangen Wartezeiten können dem Käufer viel Geld kosten.

Kellerabdichtung:

Ein Keller gleicht nicht dem anderen und es reicht nicht, im Vertrag auf massive Wände und Betonboden hinzuweisen. Wie bei allen Bauteilen so gilt auch hier: Alle Leistungen und Materialien müssen genau aufgelistet sein, wenn dem Bauherren später böse Überraschungen erspart bleiben sollen. Zur genauen Leistungsbeschreibung für den Keller gehören: Detaillierte Materialangaben für die Herstellung der Kelleraußenwände und Innenwände. Angaben zur Wärmedämmung und zur Ausführung der Lichtschächte. Die Herstellung des Kellers, ob als weiße oder schwarze Wanne oder als Mischkonstruktion. Erforderliche Abdichtmaßnahmen gegen das Erdreich, richtet sich nach den Ergebnissen des Baugrundgutachtens, welches gelegentlich fehlte. Die Kellerabdichtung, sowie die Wärmedämmung des Kellers werden von uns in 2 Stufen überwacht.

Lüftung:

Beim modernen Wohnhaus, spielt die Lüftung eine zentrale Rolle. Nur wenn bei einer kontrollierten Lüftung die gesamte Luftmenge regelmäßig ausgetauscht wird, funktioniert das Haus optimal. Das wird im Bauvertrag nur selten detailliert festgeschrieben. Ein generelles Problem dezentraler Lüftungsanlagen sind die Filterwechsel. Der Aufwand der Filterwechsel ist „gering“ aber „nervend“. Die Gefahr der Selbstvergiftung besteht, falls es „im Alter“ vergessen wird.
Im Vertrag muss unbedingt, die Art der Lüftung und sofern es sich nicht um eine natürliche, sondern um eine kontrollierte Be- und Entlüftung handelt, die Art der Lüftungstechnik und Wärmerückgewinnung festgehalten werden. Marktführer ist Firma Paul bei zentraler Wärmerückgewinnung. Ich habe damit schon gebaut.

Malerarbeiten:

Der Bauherr will durch Eigenleistung Geld sparen und übernimmt nach dem Trockenbau des Bauträgers die Arbeiten. Dabei wird übersehen, dass der Trockenbau noch gar nicht gespachtelt wurde. Spachtelarbeiten sind dann auch plötzlich Malerarbeiten. Jedoch sind die Spachtler gefragte Leute am Bau. Spachteln kann man nicht kostengünstig und mit Qualität selbst machen.

Leistungen des Bauherren: (Eigenleistung)

Durch den Bauherren erbrachte Leistungen sollen in der Regel Geld sparen. Wer haftet, wenn durch die Eigenleistungen Schäden oder Zeitverzögerungen entstehen? Wer am eigenen Bau selbst Hand anlegt, der ist in der Regel kein Fachmann. Es ist deshalb unumgänglich für eine baufachliche Betreuung und Aufsicht Sorge zu tragen. Dazu ist der Bauherr verpflichtet.

Wer übernimmt die Aufsicht bei Eigenleistung ?

Der Bauherr muss auch klären, wer haftet, falls durch Eigenleistung am eigenen Bau oder am Nachbarhaus (bei Reihenhausprojekten) Schäden entstehen? Oder wenn Arbeiten unsachgemäß ausgeführt wurden und nun erst saniert werden müssen, bevor der Bauträger weiterbauen kann?

Wer haftet für Zeit und Material? Und wer haftet, wenn sich Eigenleistungen verzögern und dadurch ein Bauvorhaben länger dauert als geplant? In wessen Händen liegt die Verantwortung, wenn in Eigenhilfe Fehler gemacht werden, durch die der Arbeiter eines Folgegewerkes verunfallt?

Wer selbst baut sollte unbedingt mit Hilfe seines Bausachverständigen, bereits vor Vertragsabschluss genau auflisten, was er an Eigenleistung erbringen kann. Diese Wünsche müssen dann mit dem Bauträger exakt abgestimmt und im Vertrag detailliert festgelegt sein.

Materialangaben:

Dies gilt auch für alle detaillierten technischen Vorgaben. Sie legen einen bestimmten Wert fest. Dabei garantieren aber manchmal nicht, dass dieser auch den Regeln der Technik und den geltenden gesetzlichen Bestimmungen entspricht. Muss nachgebessert werden, zahlt der Bauherr die Mehrkosten. Aus diesem Grunde sollte auch im Vertrag immer das Wort „mindestens“ vor die Materialangabe gesetzt werden. Dann muss der Bauträger die gesetzlichen Baustandards erfüllen.

Niedrigenergiehaus:

Einige Leistungen werden im Bauvertrag manchmal nicht exakt beschrieben. Da werden neben dem Begriff „Niedrigenergiehaus“ noch zusätzlich genaue Dämmmaterialien oder Dämmstoffstärken fixiert. Das besagt oftmals gar nichts. Falls diese Werte, trotz bei ungenauen Angaben unter Umständen gar nicht ausreichen, um den Niedrigenergiestandard zu erfüllen. Deshalb sollte im Vertrag nur der genau definierte Begriff „mindestens Niedrigenergiestandard“ stehen.

Oder gleichwertig, was ist das?

In Verträge werden in der Baubeschreibung oftmals spezielle Baustoffe vorgesehen und namentlich aufgelistet. Oft werden diese konkreten Angaben mit dem Zusatz „oder gleichwertiges Material“ relativiert. Der Begriff „gleichwertig“ ist nichtssagend. Der Laie kann die Gleichwertigkeit von Materialien nicht beurteilen. Es könnte später minderwertiges Material eingebaut werden.

Passivhaus:

Wer ein Passivhaus kauft, der hat deshalb noch lange nicht die Gewähr wirklich ein Passivhaus zu bekommen. Hier muss im Vertrag genau geregelt sein, was der Kunde zu erwarten hat. Laut Definition darf ein Passivhaus 1,5 Liter Heizöl oder 1,5 m³ Erdgas pro m² Wohnfläche im Jahr verbrauchen. Grundvoraussetzung für diese idealen Werte sich exakte Planungen, detaillierte Berechnungen und vor allem sorgfältige Bauausführung. Passivhäuser müssen winddicht sein. Das Haus muss lückenlos in eine ausreichende Wärmdämmschicht verpackt sein. Wärmebrücken sind durch konstruktive Maßnahmen zu vermeiden. Alle Fugen müssen luftdicht und dauerhaft verklebt werden. Garantiert und überprüft werden kann das Ergebnis nur durch sorgfältige Baukontrolle und mit dem Blower-Door-Test. Beides sollte Bestandteil des Vertrages werden.,

Prospekte:

Vor dem Hauskauf werden Ihnen von den Verkäufern viele Hochglanzprospekte vorgelegt, welche den angehenden Bauherrn in seiner Kaufentscheidung mitunter stark beeinflussen. Diese ,,Lockmittel“ sind aber keinesfalls Grundlage des notariellen Kaufvertrags. Großes Augenmerk muss der Bauherren vor Vertragsunterzeichnung auf alle Pläne und Urkunden die Vertragsbestandteil, werden richten.

Prüfstatiker/Gebühren:

Im Bauvertrag „fällt dieser meist unter den Tisch“ mit der Formulierung: gehört nicht zu den Baukosten, beauftragt der Bauherr selbst, wird immer überlesen und später kommt die Rechnung ins Haus zwischen 1 T€ bis 3 T€.
Der Prüfstatiker hat hoheitliche Prüfaufgaben im Sinne der Bauordnung zu prüfen, also eben die Statik und den Wärmeschutz. Ich habe die Erfahrung gemacht, das die Statik sehr ordentlich geprüft wird. Beim Wärmeschutz werden in der Ausführung manchmal Wärmebrücken der Dämmung übersehen, welche ich später bemängeln muss.

Qualität:
Die Sicherung der Qualität der Ausstattung verlangt exakte Angaben im Bauvertrag. Beispielhaft dazu die Angaben zur Qualität und Umfang der Fernsprechanlage (analog, digital, ISDN, DSL) oder Qualität und Umfang der Kommunikationsanlage (Klingelanlage, Gegensprechanlage, Videoanlage usw.).

Qualitätssicherung:

Eine solide Baubegleitung ist die Voraussetzung dafür, nach Beendigung der Baumaßnahme, in ein Haus ohne Mängel einzuziehen. Bei Teilabnahmen von Gewerken während der Bauphase und bei der Schlussabnahme ist es ratsam, sich von einem unabhängigen Bausachverständigen begleiten zu lassen, der nur Ihre Interessen auf der Baustelle vertritt. Mit seiner Erfahrung und seinem Sachverstand ist er in der Lage, Mängel und Schadstellen zu erkennen, die einem Laien nicht auffallen. Er stößt vielleicht auf undichte Stellen, die ihre Heizkosten stark erhöhen. So kann sich die Ausgabe für den Fachmann schnell bezahlt machen.

Regenwassernutzungsanlage:

Diese Anlagen tragen erheblich zur Wassereinsparung bei und lassen sich in neuen Häusern gut installieren. Sie benötigen einen 2. Installationskreislauf. Sobald Sie sich entschieden haben, dass eine Regenwassernutzungsanlage eingebaut wird, empfiehlt es sich dies im Bauvertrag genau festzulegen. Wie und wo die Rohre sollen installiert werden (vor der Wand, im Sockelbereich, auf oder unter Putz, samt Schallschutz für die Rohre). Ferner ist das Material aus dem die Rohre bestehen sollten gleichfalls im Vertrag festzulegen.

Schallschutz nach DIN oder erhöht?

In Reihen-, Doppelhäusern und Eigentumswohnungen spielt der Schallschutz eine wichtige Rolle und trägt erheblich zum Frieden (oder Unfrieden) unter den Nachbarn bei. Deshalb empfiehlt es sich dringend, Schallschutzmaßnahmen im Vertrag konkret zu verankern. Der Schallschutznachweis (erhöht) nach DIN 4109 sollte Bestandteil des Vertrages werden.
Ferner ist ein Kontrollpunkt für mich als Baubegleiter beim Doppelhaus ist die Kontrolle auf Schallbrücken.

Schimmel im Haus

Schimmelbildung kann gelegentlich bei Hausbau auftreten.

Jedoch ist das Märchen vom „nicht lüften“ oder „der Bau muss austrocknen“ nicht immer zutreffend. Falls es bei Ihnen zu Schimmel im Haus, nach dem Bauen kommt, so haben Sie immer einen Wasserschaden, welchen noch keiner bemerkt hat. Meist sitzt die hohe Feuchtigkeit, welche zu beschlagenen Fensterscheiben führt im Fussboden, wo Sie es nicht sehen können.

Schornsteinfeger/ Gebühren:

Der Kaminkehrer fällt im Bauvertrag meist mit dieser Formulierung unter den Tisch.
Typisch können Sie lesen: „gehört nicht zu den Baukosten“, ferner „beauftragt der Bauherr selbst“. Ebenso kommt nach der Bauabnahme später die Rechnung ins Haus ~ 1 T€
Der Schornsteinfeger hat hoheitliche Prüfaufgaben. Im Sinne der Bauordnung zu prüfen, also eben den Rauchabzug und den Brandschutz am Rohr.

Sonderwünsche:

Sprechen Sie mit dem Bauträger zu Beginn über all Ihre Vorstellungen, die durch die Baubeschreibung nicht abgedeckt sind. Klären Sie genau ab, ob sich diese Sonderwünsche realisieren lassen und welchen Aufpreis ihr Vertragspartner dafür verlangt.

Spitzbodenausbau, nachträglich:

Will der Bauherr später machen, um Kosten zu sparen und Platz zu gewinnen. Vom Bauträger bekommt er nur einen kleinen Laufsteg.
Möchten die Bauherren später ausbauen, so kommt es zu kaum überschaubaren Problemen bei den nachträglichen Anschlüssen der Dampfsperre. Besser wäre es, die Dämmung und Dampfsperre gleich mit einbauen zu lassen. Das kostet nur etwa 300€ mehr, siehe auch Dachgeschossausbau.

Terminabsprachen & Baubegleitung

Zu den größten Ärgernissen für Bauherrn zählen ungenaue und nicht eingehaltene Terminabsprachen. Damit es nicht zu Unstimmigkeiten sowie teuren Verzögerungen kommt, sollte jeder Vertrag einen detaillierten Bauablaufplan beinhalten. Exakte Terminvereinbarungen sollten klar sein. In diesem Plan muss auch der Beginn und das Fertigstellungsdatum stehen. Der exakte Bauablaufplan ist Bestandteil des Vertrages!

TÜV / DEKRA im Vergleich zu „Diplom Ingenieur oder Beratender Ingenieur“

Das Prüfsiegel des Bau-TÜV bezieht sich auf eine Organisation, nicht direkt auf den einzelnen Bautechniker, welcher ihre Baustelle kontrolliert.
Der Titel „Beratender Ingenieur“ wird nach einer Qualifikation als Dipl.-Bauingenieur mit Berufspraxis, Schulungen und einer Prüfung erworben. Dieser Titel ist geschützt und garantiert Ihnen auch einen kompetenten und erfahrenden Ansprechpartner.
Wir sind weder von TÜV oder DEKRA, als auch keine Beratende Ingenieure, sondern freie Sachverständige für Schäden an Gebäuden. Dies garantiert Ihnen Unabhängigkeit und schnelles Handeln

Thermografie einer Hauswand:

Mit Bauthermografie entdecken Sie nachweisbar die Wärmeverluste an den Wärmebildern.

Undichter Keller: = immer noch der grösste Hauptmangel

Während ich ein Markierungsmittel an die Kellerwand geben, kann sich die undichte Stelle wenig später deutlich zeigen.

Ferner kann der Baubegleiter auch mittels einer von mir entwickelte elektrischen Durchgangsmessung feststellen, ob der Keller ein Leck hat.
Sobald zwischen dem Erdstoff des Außenbereiches und den Kellerwänden ein Stromdurchgang besteht, hat die Abdichtung ein Leck.

Hausfassade als Verklinkerung

Im Prinzip ist die Verklinkerung eine dauerhafte Konstruktion für eine Fassade. Leider habe ich bei Kontrollen als Baubegleiter noch kein mangelfreies Klinkermauerwerk gesehen.

Der größte Fehler besteht darin, die Dämmung mit Spalten, also mit Wärmebrücken einzubauen. Dies ist nicht mehr zu heilen. Besser wäre immer daneben stehen zu bleiben. Also Pfusch am Bau, weil manche „Leute“ mit wenig Lohn auch wenig „Bewusstsein“ für Ihre Arbeit haben. Das ist ein schwerer Vorwurf, aber die Praxis.

Vertragserfüllungsbürgschaft

wegen Finanzkrise ein MUSS! Kosten 0,3% des Kaufpreises, Die einzige Garantie dafür, dass Ihr Haus überhaup ohne Mängel fertig wird, falls Ihre Baufirma in Insolvenz gerät. Das ist keine lohnende Angelegenheit für die Banken, aber für den Bauherrn heutzutage ein Muss.

Vertragsverhandlungen mit dem Baubegleiter

Denken Sie immer daran: Nur vor der Unterschrift können Sie Ihren zukünftigen Bauvertrag mit gestalten. Lassen Sie sich deshalb zeitlich nicht unter Druck setzen. Besuchen Sie einige Referenzobjekte des Anbieters und sprechen Sie mit ehemaligen Bauherrn über ihre Erfahrungen mit dieser Firma. Schauen Sie sich die juristischen Klauseln (das Kleingedruckte) und die so genannte Baubeschreibung (detaillierte Angaben zur Ausstattung des Hauses) genau an. Achten Sie dabei auch auf die Aufgaben, die sie als Bauherr übernehmen sollen. Bei Zweifeln sollten Sie die Unterlagen ferner unbedingt von einem unabhängigen Baubegleiter prüfen lassen. Bestehen Sie darauf, dass die Firma Ihnen die Termine für Baubeginn, Zwischentermine, Bauabnahme, und Fertigstellung nennt. Halten Sie auch diese Daten vertraglich fest. Denn nur was im Vertrag steht, können Sie später einfordern.

Ver- und Entsorgungsleitungen

Sie brauchen alle Ver- und Entsorgungsleitungen für Wasser, Abwasser, Strom und Gas. Diese Leitungen machen ein Haus erst bewohnbar ist. Folglich muss sie der Bauherr selbst beauftragen und beantragen. Das gilt ohnehin für Telefonkabel und sonstige Kabel- und Breitband-Anschlüsse.
Rohre für die Entsorgung (Abwasser) führen manche Bauunternehmen nur bis einen Meter aus dem Gebäude. Der Rest ist dann Sache des Bauherrn. Er muss sich um den Anschluss seines Hauses an das öffentliche Kanalnetz kümmern, egal, wie lang der Weg vom Haus zum Sammler ist. Für Sie bedeutet das wiederum mit Kosten und Zeit, um die Anschlüsse müssen zunächst zu beantragen.

Wohnflächenberechnung

Der Bauträger errechnet die Wohnfläche übrigens nur anhand der Pläne. Erfahrungsgemäß weichen aber die Bauten später von den Plänen an manchen Stellen ab. Dadurch kann auch die Wohnfläche kleiner ausfallen, als im Plan ursprünglich angegeben. Deshalb ist es wichtig, die Wohnfläche in solchen Fällen im nach hinein noch einmal nach der Wohnflächenverordnung prüfen zu lassen.

Zahlungsplan, Baubegleitung, externe Bauüberwachung durch Baubegleiter

Manche Bauträger verpflichten den Bauherrn mit Hilfe eines überzogenen Zahlungsplans zu enormen Vorleistungen. Dabei gilt am Bau wie überall: Zahlung Zug um Zug und nach abgeschlossener Leistung. Geht der Bauträger nämlich in Konkurs, dann verliert der Bauherr sein Geld und bleibt auf der Bauruine sitzen.

Andererseits ist der Bau eines Hauses ein großes Werk und die Baufirmen können mit Recht Abschlagszahlungen verlangen. Allerdings immer erst nachdem die jeweilige Teilleistung abgeschlossen ist. Legen Sie den Zahlungsplan im Vertrag genau so fest, dass er dem tatsächlichen Baufortschritt entspricht.

Üblich sind Abschlagszahlungen jeweils nach der Fertigstellung des Kellers und der Dacheindeckung, also dem Rohbau. Nach der abgeschlossenen Installation und dem Fenstereinbau, kann eine weitere Rate erfolgen.
Nach dem Innenausbau, den Estricharbeiten oder dem fertigen Ausbau geht es meist um die vorletzte Rate.

Schlußrate gibt der Baubegleiter frei

Mit der offiziellen Abnahme geht die Haftung auf den Bauherrn über. Der Bauherr bekommt dafür den Gegenwert, das Haus mit Grundstück. Nach der Zahlung der letzten Rate geht es an Sie über. Vereinbaren Sie vertraglich ferner Sicherheitsleistungen. ,,Ausführung der Leistung“ und ,,Mängelansprüche“, laut VOB-B im §17 sind zu beachten.