Haftung des Baugutachters – Rechte, Pflichten und Grenzen der Verantwortlichkeit

Ein Baugutachter unterstützt Bauherren, Eigentümer, Käufer und Gerichte bei der Beurteilung von Gebäuden, Baumängeln und Bauschäden. Seine Aufgabe besteht darin, den baulichen Zustand eines Gebäudes fachlich zu bewerten, Mängel zu dokumentieren und technische Zusammenhänge nachvollziehbar darzustellen. Dabei stellt sich häufig die Frage, für welche Fehler oder Fehleinschätzungen ein Baugutachter haftet und wo die Grenzen seiner Verantwortung liegen.

Grundlagen der Haftung

Die Haftung eines Baugutachters ergibt sich in der Regel aus dem zwischen Auftraggeber und Gutachter geschlossenen Vertrag. Der Gutachter schuldet dabei keine bestimmte wirtschaftliche Entwicklung oder einen bestimmten Sanierungserfolg, sondern eine fachgerechte und sorgfältige Leistung nach den anerkannten Regeln der Technik.

Der Baugutachter ist verpflichtet, seine Feststellungen nach bestem Wissen und Gewissen sowie auf Grundlage seines Fachwissens zu treffen. Werden hierbei Fehler gemacht, kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Haftung entstehen.

Wofür haftet ein Baugutachter?

Ein Baugutachter kann insbesondere haften für:

• Fachliche Fehler im Gutachten
• Unzutreffende Bewertungen von Mängeln
• Falsche Schadensursachenanalysen
• Fehlerhafte Messungen
• Unvollständige Dokumentationen
• Verletzung vertraglicher Pflichten
• Grobe Rechen- oder Bewertungsfehler

Voraussetzung ist in der Regel, dass dem Auftraggeber durch den Fehler ein nachweisbarer Schaden entstanden ist.

Grenzen der Haftung

Die Haftung des Baugutachters ist jedoch nicht unbegrenzt. Viele Untersuchungen erfolgen zerstörungsfrei und beruhen auf den zum Zeitpunkt der Begutachtung sichtbaren Gegebenheiten.

Nicht ohne Weiteres erkennbar sind beispielsweise:

• Verdeckte Mängel hinter Verkleidungen
• Schäden innerhalb von Bauteilen
• Nicht zugängliche Konstruktionen
• Verdeckte Leitungs- oder Abdichtungsschäden

Ein Gutachter kann nur das bewerten, was bei der Begehung zugänglich oder durch vereinbarte Untersuchungsmethoden feststellbar ist.

Bedeutung des Gutachtenumfangs

Entscheidend für die Haftung ist der vereinbarte Leistungsumfang. Eine Kurzberatung vor Ort hat einen anderen Umfang als ein ausführliches Bauschadensgutachten oder eine baubegleitende Qualitätskontrolle.

Der Auftraggeber sollte deshalb darauf achten, dass Art und Umfang der Leistungen eindeutig festgelegt werden. Nur so lassen sich spätere Missverständnisse vermeiden.

Berufshaftpflichtversicherung

Seriöse Baugutachter verfügen über eine Berufshaftpflichtversicherung. Diese deckt berechtigte Schadenersatzansprüche aus beruflichen Fehlern ab und bietet sowohl dem Auftraggeber als auch dem Sachverständigen zusätzliche Sicherheit.

 

Haftung des Baugutachters Haftungsbeschränkungen Haftungsausschluss

Der Auftraggeber ( AG = Sie ) verpflichtet sich, alle diejenigen Informationen über das zu begutachtende Objekt bereitzustellen, welche der Sache dienen können: Expose, Bodenwert, Bautagebuch, Baustoffe, Vorschäden, Auftrag, Vertrag, Leistungsverzeichnis, Baualter.

Der Auftragnehmer ( AN = Ich A. Rothenburg) haftet für Schäden – gleich aus welchem Rechtsgrund – nur dann, wenn er oder seine Mitarbeiter die Schäden durch eine mangelhafte Ausarbeitung vorsätzlich oder grobfahrlässig verursacht haben.

Alle darüber hinausgehenden Schadenersatzansprüche und die gesamtschuldnerische Haftung werden ausgeschlossen. Schadenersatzansprüche sind maximal auf 5.000€ begrenzt. Vermögenschadensansprüche sind grundsätzlich ausgeschlossen.

Die Begehung erfolgt durch einfache Inaugenscheinnahme nach bestem Wissen und Gewissen. Dabei werden kaum zerstörende Prüfungen vorgenommen, um den Zustand der Konstruktion genau zu ermitteln.
Werden zerstörende Prüfungen vorgenommen, so übernimmt der AG bzw. der Kunde die Bauteilschließung bzw. Wiederherstellung des vorherigen Zustandes.
Somit kann ich nicht alle Aussagen über verdeckte Mängel treffen. Für verdeckte Mängel wird die Haftung ausgeschlossen.

Ein Ortstermin bezieht sich auf eine optische Prüfung der Gebrauchsfähigkeit am Tag des Ortstermins. Für nicht freigelegte Bauteile, wie Abdichtungen (Feuchteschutz), Wärmedämmung (Wärmeschutz), Auflager, Verbindungsmittel (Statik), Schallschutz und nicht stofflich untersuchte Eigenschaften von Bauteilen oder Baustoffen, wie Betongüten, Steinsorten, Isolierungen oder dergleichen kann keine Haftung übernommen werden. Auf die Einschaltung eines Baustofflabores wurde hingewiesen.

Ein Gutachten kann mündlich oder schriftlich erstellt werden. Das sollten Sie als Vereinbarung per Mail bestätigen.

Geltungsbereich der Haftung des Gutachten

Der Geltungsbereich des Gutachten gilt nur für den angegeben oder beauftragten Zweck und nur für den AG. Insbesondere eine beabsichtigte spätere Weitergabe an Dritte bzw. Verwendung meines Gutachtens durch Rechtsanwälte bedarf in der Regel eine kostenpflichtige Erweiterung: z.B. angepasste Kostenermittlung, Beweissicherung, Kostenvorschußklage bzw. Mediation. Vorträge von Anwälten vor Gericht sind anders aufgebaut, als gewöhnliche Gutachten. Schriftsätze von Anwälten enthalten in der Regel Beweisfragen für das Gericht bzw. den Sachverständigen des Gerichts.

Bitte beachten Sie auch unseren sorgsamen Datenschutz, dass ich schon über 25 Jahre am Markt tätig bin und noch keinen Schaden angerichtet habe. Mir ist auch nicht bekannt, dass irgendein Gutachter Kollege schon irgendwo einen Haftpflichtschaden verursacht haben könnte. Die Daten zu meiner Gutachter Haftpflichtschaden Versicherung bekommen Sie auf Anfrage.

Fazit

Ein Baugutachter haftet für schuldhafte Fehler bei der Erbringung seiner vertraglich vereinbarten Leistungen. Voraussetzung ist, dass gegen die anerkannten Regeln der Technik oder gegen vertragliche Pflichten verstoßen wurde und hierdurch ein Schaden entstanden ist. Die Haftung ist jedoch auf den vereinbarten Leistungsumfang und die tatsächlich erkennbaren Umstände beschränkt. Eine sorgfältige Auftragsbeschreibung, eine fachgerechte Begutachtung sowie eine bestehende Berufshaftpflichtversicherung schaffen für beide Seiten die notwendige Rechtssicherheit